¿Por qué cada vez menos familias acceden al crédito hipotecario y prendario?

NACIONALES 17/10/2015 Por
El Banco Central registró la menor cantidad de préstamos para la vivienda en 15 años y nueva baja para la compra de autos. Seis causas relevantes. La oferta de viviendas enfrenta una débil demanda
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La actualización al segundo trimestre de 2015 de las estadísticas de cantidad de cuentas abiertas activas vinculadas a créditos con garantía real, esto es de un bien físico, mueble como un automóvil, o inmueble como la vivienda, dio cuenta de un nuevo receso en comparación con el año anterior.
Existen múltiples factores que provocan cepos cada vez más complejos para que en la Argentina pueda masificarse el crédito para adquirir bienes de consumo altamente durables, como la vivienda e incluso el automóvil con el uso de crédito con garantía real, pese a que ofrecen menor costo que otras alternativas de financiamiento.
En primer lugar sobresale la vocación de los repetidos gobiernos populistas y socialistas por generar un ambiente de alta inflación, como fuente importante del financiamiento de sus propuestas inclusivas, pese a que el resultado siempre probado ha sido el de la creciente exclusión, no sólo de los que menos tienen, sino también de los tenían capacidad de ahorro y de ese modo de repago del crédito por montos relevantes.
Una derivación de ese fenómeno es el cortoplacismo que caracteriza al paupérrimo ahorro a plazo de los residentes en el sistema financiero, apenas 10% del PBI, con un promedio que no supera los 60 días, mientras que el crédito prendario o hipotecario, para poder ser repagable requiere de plazos de 3 a 5 años, en el primer caso y de 10 a 20 años en el segundo.
Otra consecuencia que genera la inflación en el rango de los dos dígitos altos, como actualmente registra la Argentina de más de 25%, es el piso alto de las tasas nominales de interés de los préstamos, porque determina niveles de cuota mensual a pagar que rápidamente excluyen a más de 9 de cada 10 argentinos.
Pero también se agregaron en la actual coyuntura el control del crédito por parte del Gobierno, porque al forzar líneas subsidiadas para inversión y pymes, resta oferta para otras necesidades de empresas y familias, y de ese modo contribuye a que se encarezcan el resto de las ofertas de préstamos.
Además, desde fines de los noventa se sumó otro fenómeno no menor: la presión tributaria sobre los salarios se fue intensificando, por la caprichosa decisión de la AFIP y del Congreso de no actualizar los mínimos no imponibles en forma automática por la variación del promedio de los salarios, o de la inflación real. De ahí que en salarios brutos de más de $20.000 el fisco se queda sólo por Ganancias el equivalente a dos o tres meses de trabajo, con lo que minó la posibilidad de acceso a los créditos con garantía real a gran parte del 10% restante de la población.
Mientras que en lo estrictamente coyuntural, al cepo cambiario, dolarización creciente de activos y señalada convivencia con alta inflación los valores nominales de los autos y de las casas y departamentos han alcanzado proporciones promedio de 20 a 90 salarios brutos, en cada caso, y mucho más en términos netos de descuentos para la jubilación, la obra social y en cada vez más trabajadores del pago de Ganancias. De ahí que la capacidad de tomar deuda, con cuotas que no pueden superar el 35% del ingreso medio del hogar, se achica a menos de 5% de los habitantes, aunque en la práctica sólo lo utiliza en forma agregada menos de la mitad de esa proporción.
En lo referente a los autos, el receso era esperado por el severo ajuste que afecta a la industria automotriz, por la crisis brasileña, pero también por las restricciones de divisas a las terminales, no sólo para mantener una amplia oferta de producto, sino también de partes fundamentales para el proceso fabril. Sin embargo, la magnitud de la
caída de las operaciones financiadas con la constitución de prenda se redujo en más de 20%, superior a la baja del 11% de las ventas totales de los concesionarios.
Descendió a 558.815 cuentas activas, la menor cantidad desde 2011, y retornó de ese modo a niveles que ya se habían alcanzado a comienzos del 2000.
Y según la serie de la autoridad monetaria, semejante disminución no se debió tanto a la falta de ofertas crediticias por parte de las entidades financieras, en términos de plazo, como principalmente de tasas, en su mayor parte fijas, sino al repliegue de los consumidores que ante el cambio de escenario político que se avecina, parecen haber optado por disminuir su exposición al crédito.
La contracción del crédito con garantía real resultó más atenuada en el caso del segmento de los hipotecarios, en su mayor parte vinculados con la compra de una vivienda, pero también con la refacción o adquisición del terreno para construir, con 7,3% de caída respecto del segundo trimestre de 2014, porque arrastra un proceso de baja casi continuado de 15 años.
La estadística de cantidad de cuentas hipotecarias del Banco Central revela que desde que comenzó la serie en mayo de 1997, sólo se observó una senda expansiva en los primeros dos años y medio, y desde el récord de agosto de 1999 inició una persistente disminución de esta fuente de financiamiento que apenas se interrumpió en 2008 y 2009, pero luego retomó la senda declinante, pese a que a diferencia de los préstamos prendarios las entidades se esforzaron por ofrecer un mayor abanico de plazos y tasas variable, aunque también las hubo fijas.
El crédito hipotecario más atractivo es hasta 10 años, por el alto nivel de las tasas nominales de interés
Desafíos para el próximo gobierno
La relación de los datos del Banco Central con la población del país arrojó que mientras antes de la crisis de la convertibilidad casi dos por ciento de los habitantes tenía un préstamo prendario, equivalente a uno cada 59 habitantes, ahora esa proporción se achicó a 1,3%, esto es a uno cada 77 personas.
Las peores relaciones se observaron durante el Gobierno de Néstor Kirchner, cuando sólo utilizaba esa fuente de financiamiento una cada 129 habitantes, entre 2004 y 2005.
Más drástico fue el desempeño de las líneas hipotecarias porque cayeron de modo sostenido en el orden nacional hasta al mínimo histórico actual del 0,6% de los habitantes, esto una por cada 176 habitantes, en contraste con 1,4 a 1,5% de los últimos años de los 90, con una proporción de una cada 68 a 89 personas residentes en el país.
Se prevé que el impulso del crédito prendario e hipotecario constituirán uno de los grandes desafíos del próximo gobierno, tanto por su contribución a dinamizar dos actividades con singular impacto sobre el empleo y los salarios, sino también para mejorar la calidad de vida de los habitantes con la renovación más acelerada del parque automotor, en el caso de los prendarios, y de reducción del déficit de viviendas en todas partes del país, incluidos los grandes centros urbanos.

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